전세금 지키는 방법 🏠 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증

전세금 지키는 방법 🏠 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증

 

 

전세 계약을 앞두고 가장 불안한 부분은 바로 “내 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?” 하는 걱정이에요.

특히 최근 전세 사기 피해 사례가 늘어나면서, 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대한 관심이 크게 높아지고 있어요.

전세 계약 자체가 큰 금액이 오가는 거래이다 보니, 조금만 방심해도 몇천만 원에서 수억 원까지 잃을 수 있는 위험이 있답니다.

 

이런 상황에서 세입자가 선택할 수 있는 안전장치가 바로 전세권 설정과 전세보증금 반환보증이에요. 두 가지 방법은 모두 전세금을 지키기 위한 제도이지만, 방식과 절차, 비용이 서로 다르기 때문에 각각의 장단점을 잘 이해한 후 선택해야 해요.

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🔑 전세권 설정이란?

전세권 설정은 **“세입자가 집주인에게 전세금을 내고 살 권리를 등기부등본에 등록하는 것”**이에요.
쉽게 말하면, 세입자가 전세금을 돌려받을 권리를 법적으로 증명해 두는 장치라고 볼 수 있어요.

집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않더라도, 세입자가 법적으로 우선 변제권을 확보하게 되므로 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 효과가 있어요.

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📌 전세권 설정 시 꼭 알아야 할 점

1. 집주인의 동의 필요
   세입자가 혼자 결정해서는 불가능해요. 반드시 집주인의 협조를 받아야 등기부에 전세권을 설정할 수 있어요.
2. 비용 부담 발생
   전세권 설정은 무료가 아니에요. 등록세, 지방교육세, 등기 수수료, 법무사 수수료 등이 발생해요.
3. 법적 효력이 강력
   등기부등본에 권리관계가 명확히 기재되므로, 전세금을 안전하게 보호할 수 있어요.

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💰 전세권 설정 비용 구체적으로 보기

• 등록세: 전세보증금의 0.2%
• 지방교육세: 등록세의 20%
• 등기 수수료: 약 1만~1.5만 원
• 법무사 수수료: 평균 20~30만 원

👉 예를 들어 전세금이 3억 원이라면, 등록세는 약 60만 원, 교육세는 약 12만 원,

여기에 수수료까지 합하면 대략 80만 원~100만 원 정도 비용이 들어갈 수 있어요.

즉, 법적으로 강력한 권리를 갖는 대신, 집주인의 동의와 초기 비용이 필수라는 점이 특징이에요.

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🛡 전세보증금 반환보증이란?

전세보증금 반환보증은 보증기관이 세입자의 전세금을 대신 돌려주는 제도예요.
만약 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 제때 주지 않으면, 보증기관에서 먼저 세입자에게 보증금을 지급하고 이후 집주인에게 청구해요.

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📌 반환보증의 특징

1. 집주인 동의가 필요 없음
   세입자가 단독으로 신청할 수 있어요. 집주인이 협조하지 않아도 보증 가입이 가능하다는 점이 가장 큰 장점이에요.
2. 가입 시점 제한
   전세계약이 끝나기 최소 6개월 이상 남아 있어야 가입할 수 있어요. 계약이 너무 끝에 다다른 경우에는 가입이 거절될 수 있어요.
3. 보증료 부담
   보증기관에서 심사 후 보증료를 납부해야 해요. 금액은 보증금과 기간에 따라 달라져요.

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🏦 전세보증금 반환보증 기관 (3곳)

1. 서울보증보험(SGI)
   • 보증금 한도: 10억 원 이하
   • 주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔 등
   • 신청 방법: 홈페이지, 지점 방문
2. 주택도시보증공사(HUG)
   • 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
   • 주택 유형: 단독, 다세대, 연립, 아파트, 오피스텔, 노인복지주택 등
   • 신청 방법: HUG 지점, 위탁 은행
3. 한국주택금융공사(HF)
   • 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
   • 주택 유형: 단독, 다세대, 연립, 아파트, 오피스텔, 노인복지주택 등
   • 신청 방법: 위탁 은행

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📊 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증 비교

- 구분전세권 설정전세보증금 반환보증

 

집주인 동의	필요함	필요 없음
비용	등록세, 수수료, 법무사 비용 발생	보증료 납부
보호 방식	등기부등본에 권리 기재 → 법적 효력 강력	보증기관이 대신 보증금 지급
편리성	집주인 협조 필요, 절차 복잡	세입자 단독 가입 가능, 상대적으로 간편
보장 범위	해당 주택 한정	기관 심사 조건에 따라 가능

 

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✅ 어떤 방법이 더 유리할까?

• 법적으로 확실한 권리 보장을 원한다면 👉 전세권 설정
• 절차가 간단하고 집주인 동의가 필요 없는 방식을 원한다면 👉 전세보증금 반환보증
• 여건에 따라 두 가지를 병행하기도 해요.

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📌 결론

전세 계약에서 보증금을 안전하게 지키는 것은 선택이 아니라 필수예요.

전세권 설정은 비용과 집주인 협조가 필요하지만 법적으로 강력한 권리를 보장받을 수 있고, 전세보증금 반환보증은 절차가 간단해 접근성이 높다는 장점이 있어요.

 

전세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 집값과 위치만 따지지 말고

내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 장치를 꼭 마련하세요!!